¿Son las casas de alquiler con opción a compra una buena idea? [Así es como funciona]

¿Es mejor vivir en casas de alquiler con opción a compra, alquilar o comprar nuestras casas directamente? La respuesta, como muchas preguntas de esta naturaleza, depende de muchas cosas.

Las circunstancias personales de cada persona son diferentes y la decisión siempre debe tomarse en función de esas circunstancias.

Mientras comía una hamburguesa en una hamburguesería local, esto es lo que me dijo recientemente un amigo sheriff:

“ Creo que necesito comprar una casa. Llevo un tiempo alquilando, pero siento que estoy desperdiciando dinero cada mes en alquiler ”.

Tiene poco más deños y está deseando vivir el “ sueño americano ”, pero no se da cuenta de que ser propietario de una vivienda es un poco más complicado que eso (hemos sido propietarios de una vivienda durante más de quince años).

También entiendo de dónde viene. Alquilamos durante doce años antes de comenzar una consulta dental y sentía lo mismo que mi amigo cada vez que pagaba el alquiler.

Ser propietario de una casa es un objetivo al que aspiran muchos inquilinos, pero hay un par de cosas que los frenan:

• Ahorrar dinero para un pago inicial
• Buen puntaje crediticio

Ingrese una posible solución: la opción de alquiler con opción a compra de viviendas.

A primera vista, esto parece mucho. Pero en cualquier decisión financiera, hay que considerar sus pros y sus contras.

Hoy vamos a analizar los conceptos básicos de la opción de alquiler con opción a compra de viviendas para determinar si es la más adecuada para su situación.

¿Cómo funcionan las casas de alquiler con opción a compra?

Contrato

Hay dos contratos separados para firmar:

• Contrato de arrendamiento
• Una opción de arrendamiento para compra.

Contrato de arrendamiento

El contrato de alquiler es similar a un contrato de arrendamiento estándar con el alquiler especificado, pero la diferencia es el plazo acordado para comprar potencialmente la casa.

Normalmente, esto oscila entre uno y tres años después de que comienza el acuerdo.

Mantenimiento de viviendas de alquiler con opción a compra

Una cosa a la que los inquilinos deben prestar atención es si el propietario cubre o no los costos de mantenimiento.

Ocasionalmente, los términos del contrato establecerán que los inquilinos son responsables de pagar las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad.

Si alguien tiene dificultades para intentar encontrar esta información, considere pedirle a un abogado que revise el contrato.

Opción de arrendamiento/compra

Algo más a considerar en el acuerdo es si la vivienda es o no arrendamiento con opción a compra o arrendamiento con opción a compra .

Cuando lees por primera vez sobre los dos, suenan similares, pero hay una GRAN diferencia a la que prestar atención.

• Una opción de arrendamiento es justamente eso. Le da al inquilino la opción/oportunidad de comprar la casa antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
• Un contrato de arrendamiento con opción a compra obliga legalmente al inquilino, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, a comprar la vivienda.

¡Mira cómo una diferencia de una palabra (compra) puede marcar una gran diferencia!

Con la opción de arrendamiento, el propietario le da al inquilino la primera opción para comprar la casa igual al plazo de arrendamiento del contrato de alquiler.

Por ejemplo, si hay un plazo de arrendamiento de dos años, entonces el inquilino tiene dos años para comprar sin la preocupación de que otro comprador potencial entre en la situación.

Pero esto tiene un costo. Y ese costo se llama tarifa de opción y varía entre el 2% y el 7% del precio de compra de la vivienda.

La buena noticia es que esta tarifa generalmente se acredita a la compra de la vivienda una vez que finaliza el acuerdo. Desafortunadamente, si el inquilino cambia de opinión y decide no comprar la casa, entonces este dinero se pierde.

¿Cuánto alquiler pagan los inquilinos?

Todo en la vida es negociable. Esto también se aplica a la opción de alquiler con opción a compra de viviendas. Asegúrese de abordar esto con el propietario antes de firmar cualquier acuerdo.

No es raro que los inquilinos también paguen entre un 15 y un más en alquiler. Pero recuerde que esta cantidad “extra” se acreditará para el futuro pago inicial de la vivienda.

Ejemplo

Bill firma un contrato de alquiler con opción a compra de tres años para una casa en un área en la que le gustaría vivir durante los próximos 15 años o más.

El precio de compra es de $100,000 y la tarifa de opción del 3% ($3,000) se debe pagar por adelantado.

Su alquiler mensual es de $1,000 y el($200) se destina al precio de compra de la vivienda cada mes.

Cuando finalice el contrato de arrendamiento de tres años de Bill, podemos asumir lo siguiente:

El precio de compra de $100,000 se reduce mediante la tarifa de opción de $3,000, lo que eleva el precio a $97,000.

Si deducimos los pagos del alquiler ($200 x 36 meses), lo reduce aún más a $89,800.

Pros y contras de las casas de alquiler con opción a compra

Dependiendo de en qué lado del trato se encuentre (comprador o vendedor), hay algunos pros y contras que deben tenerse en cuenta.

Aquí hay algunos para revisar:

Ventajas para los compradores

La opción de alquiler con opción a compra de viviendas es excelente para aquellos que tienen dificultades para obtener una hipoteca de la forma tradicional.

Eso implica no tener un puntaje crediticio lo suficientemente alto para la aprobación de una hipoteca o falta de ahorros adecuados para el pago inicial (o ambas cosas).

Aquellos compradores que necesiten ayuda con una o ambas de las condiciones anteriores pueden aprovechar un período prolongado para generar valor líquido en la vivienda, además de aumentar su puntaje crediticio.

Ventajas para los vendedores

La opción de alquiler con opción a compra de viviendas también es beneficiosa para los vendedores. ¿Cómo? Para empezar, pueden conseguir un inquilino que tenga el objetivo a largo plazo de comprar su casa.

No solo tendrán a alguien que probablemente cuidará la propiedad como si fuera suya, sino que también estarán protegidos por la tarifa de opción (no reembolsable) para ayudar a compensar el riesgo si el comprador incumple el contrato de arrendamiento.

El vendedor también se beneficia con potencialmente más dinero en su bolsillo ya que normalmente, la opción de alquiler con opción a compra viene con un precio de venta más alto.

Otro beneficio consiste en ahorrar la comisión que de otro modo tendrían que pagarle a un agente inmobiliario por vender la casa (normalmente entre el 3% y el 6% del precio de compra) en lugar de venderla de la forma tradicional.

Contras para los compradores

Recuerde que la opción de arrendamiento le da al inquilino la opción de comprar la vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Aunque esto esté establecido en el contrato, no garantiza la aprobación de la hipoteca .

Durante el período de arrendamiento, si el inquilino no puede realizar un pago inicial adecuado y/o aumentar su puntaje crediticio, podría perder el dinero extra pagado por la propiedad.

Por eso es fundamental reunirse con un prestamista hipotecario antes de firmar cualquier contrato para saber cuáles podrían ser las posibles consecuencias.

Otro aspecto negativo que potencialmente podría enfrentar un comprador tiene que ver con el precio de compra de la vivienda . Para obtener un precio justo y ayudar a evitar una caída significativa en el valor, se debe investigar los precios de las viviendas y contratar a un inspector de viviendas antes de firmar un acuerdo.

Otra cosa que fácilmente podría pasarse por alto es la situación financiera del vendedor . El comprador corre el riesgo de perder tanto el dinero destinado al precio de compra como la opción de compra si el vendedor pierde la vivienda debido a malas finanzas.

Verificar el informe crediticio del vendedor y realizar una búsqueda de título con anticipación le permite al comprador ver cuánto tiempo el vendedor ha sido propietario de la propiedad. Por lo general, cuanto más tiempo lo han poseído, más capital se ha acumulado, lo que mejora la situación.

Contras para los vendedores

La mayor desventaja para un vendedor es una de las ventajas del comprador (la opción de arrendamiento). Déjame explicarte más.

Si el vendedor recibe una oferta por la casa (precio total o superior) durante el período de arrendamiento, entonces tendrá que rechazarla ya que la opción de arrendamiento del inquilino le da la primera opción para comprar la casa.

Cómo encontrar casas de alquiler con opción a compra

Una de las mejores fuentes para encontrar casas con la opción de alquiler con opción a compra es en línea.

Puedes intentar buscar en sitios como:

• RentToOwnLabs
• IRentTown
• RealtyStore

Una de las desventajas de sitios como estos es que hay que pagar una tarifa antes de que se publique información detallada.

Otra opción, que además es gratuita, es Craigslist . Simplemente busque " alquilar con opción a compra" en el área que le interesa. Lo probé en mi código postal y arrojó 14 listados.

Otra cosa a considerar es encontrar casas que hayan estado vendidas durante un período prolongado en un área a la que le encantaría mudarse.

No tiene nada que perder preguntándole al vendedor si consideraría o no cambiar a una opción de alquiler con opción a compra.

Puede que les encante la idea, ya que nunca se sabe cuál es su situación financiera. Es posible que ya se hayan mudado y estén cansados ​​de pagar una segunda hipoteca por una casa vacía.

Lo peor que te podrían decir es “no”.

Pensamientos finales

Como alguien que ha sido propietario de una casa durante casi veinte años, entiendo los gastos y el mantenimiento que implica mantener una casa.

Sí, los bienes raíces son una inversión y se aprecian con el tiempo , pero considere comprarlos porque desea hacer un cambio en su estilo de vida en lugar de pensar en ello como una inversión.