¿Qué son las Hipotecas Inversas? ¿Y realmente deberían hacerlo las personas mayores?

Las personas mayores con valor líquido en sus viviendas que tienen la intención de quedarse allí y quieren complementar sus ingresos están recurriendo a las hipotecas inversas. Están ganando popularidad cuando el precio de los alimentos, la gasolina y otros bienes aumenta debido a la inflación.

Según un informe reciente, actualmente hay aproximadamente 480.000 hipotecas inversas pendientes en Estados Unidos, cifra que crecerá a medida que envejezcan los baby boomers. Casi el 30% de las personas mayores de 65 años o más luchan con sus obligaciones financieras, un aumento del 7% respecto al año anterior.

Una larga lista de portavoces famosos, más recientemente el galardonado actor Tom Selleck, defienden las ventajas de las hipotecas inversas para los propietarios de viviendas de mayor edad en sus años de jubilación. Las hipotecas inversas tienen varios beneficios; principalmente, puedes quedarte en tu propia casa. Este estilo de préstamo brinda liquidez que no requiere que usted pague impuestos y al mismo tiempo lo ayuda a administrar sus costos durante la jubilación. El propietario puede pagar el préstamo una vez que se muda o fallece, aunque la responsabilidad pasa a los herederos.

Sin embargo, las hipotecas inversas son complicadas, riesgosas y, a menudo, los estafadores las utilizan para despojar a personas en sus años dorados de importantes cantidades de dinero e incluso de sus casas. Profundicemos en cómo funciona una hipoteca inversa y sus alternativas.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Al igual que una hipoteca convencional, los propietarios de viviendas de 62 años o más, como aquellos que informaron haber enfrentado dificultades financieras, pueden utilizar una hipoteca inversa para pedir dinero prestado contra el valor líquido de una vivienda totalmente (o mayoritariamente) pagada y mantener el título de propiedad a su nombre. Sin embargo, existen diferencias entre las hipotecas inversas y las convencionales. Los saldos de las hipotecas convencionales disminuyen, mientras que las hipotecas inversas aumentan con el tiempo, y ciertos costos únicos pueden transferirse al saldo del préstamo.

Aquellos con una hipoteca inversa pueden recibir los ingresos como una suma global, una línea de crédito o un pago mensual fijo. Si bien los préstamos pueden liquidarse en una serie de pagos mensuales, los propietarios de viviendas con una hipoteca inversa no están obligados a realizar pagos del préstamo durante su vida. Su deuda puede pasar a sus herederos, quienes deciden si venden el inmueble o asumen el préstamo.

Si bien los prestamistas de hipotecas inversas pueden ofrecer préstamos fijos, la mayoría son préstamos variables, lo que significa que podría encontrar tasas de interés más altas, que se agregan al préstamo. El contrato permite a la persona permanecer viviendo en la vivienda.

La hipoteca de conversión del valor líquido de la vivienda

Una Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM) es la única hipoteca inversa asegurada por el Gobierno Federal de los EE. UU. y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por la Administración Federal de Vivienda (FHA). El seguro de la FHA garantiza que los prestatarios tendrán acceso futuro a los fondos del préstamo incluso si el saldo del préstamo excede el valor de la vivienda o el prestamista experimenta dificultades financieras. Se garantiza a los prestamistas el reembolso total de la venta de la propiedad. Los posibles prestatarios que obtengan un préstamo HECM deben recibir asesoramiento de una agencia de vivienda de hipoteca inversa aprobada por HUD antes de aceptar el préstamo.

El HECM es el programa de hipoteca inversa de la FHA que le permite retirar una parte del valor líquido de su vivienda para mantenimiento, reparaciones o gastos generales de manutención. Los prestatarios de HECM pueden residir en sus hogares indefinidamente si los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario se mantienen al día.

La cantidad que un prestatario puede retirar depende de los siguientes factores:

• La edad del prestatario o del cónyuge.
• Niveles actuales de tipos de interés
• La cantidad menor entre el precio de venta o valor de tasación o el límite de hipoteca HECM FHA

Costos de una hipoteca inversa

Tenga en cuenta que hay costos de cierre para una hipoteca inversa, que puede pagar por adelantado o diferir al permitir que los propietarios transfieran los costos al préstamo, para que no tenga que desembolsar el dinero por adelantado. Sin embargo, esos costos reducirán la cantidad de fondos disponibles para usted.

Algunas de las cantidades pueden ser renunciables o negociables. Aquí hay un desglose de las tarifas de HECM , según HUD:

• Primas de seguro hipotecario (MIP)
• Tarifa de originación
• Tarifas de servicio: los prestamistas pueden cobrar una tarifa mensual siempre que no exceda los $30-$35, dependiendo de si se trata de una tasa fija o variable.
• Tarifas de terceros: los terceros pueden cobrar tarifas de tasación, inspección de la vivienda, verificaciones de crédito, búsquedas de títulos o tarifas de registro.

Normalmente, la edad del prestatario más joven determina la cantidad que puede pedir prestado si hay más de un prestatario.

También puede usar un HECM para comprar una residencia principal si puede usar efectivo disponible para pagar la diferencia entre los ingresos del HECM y el precio de venta más los costos de cierre de la propiedad que compra.

Básicamente, el prestatario intercambia el valor líquido de la vivienda a cambio de un ingreso mensual fijo o una línea de crédito que puede utilizarse a elección del propietario. Los prospectos más probables para este tipo de préstamos son las personas mayores que han pagado sus hipotecas pero tienen pocos ingresos. La hipoteca se puede pagar una vez que el último propietario superviviente venda la casa, se mude permanentemente o fallezca.

Una hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM), el tipo más común de hipoteca inversa, es un tipo particular de préstamo hipotecario solo para propietarios de 62 años o más. Una de las posibles desventajas del HECM asegurado por el gobierno es que el límite máximo de hipoteca inversa contra el que puede pedir prestado es de $1,089,300 a partir de enero de, incluso si la tasación de su vivienda tiene un valor más alto.

Alternativas HECM

Hay dos alternativas al HECM no aseguradas por la FHA. Además de estar aseguradas por la FHA, las hipotecas HECM le brindan adelantos de préstamos más importantes a un costo menor que los préstamos privados y brindan un período de gracia de doce meses consecutivos durante el cual el prestatario puede permanecer en un hogar de ancianos o centro médico antes de tener que pagar el préstamo. préstamo.

Las hipotecas inversas menos comunes son las hipotecas inversas de propósito único que ofrecen los gobiernos estatales y locales y las organizaciones sin fines de lucro. La otra alternativa son los préstamos de hipoteca inversa propios del sector privado, a veces llamados hipotecas inversas “jumbo” para personas mayores con valores de vivienda por valor de hasta 4 millones de dólares, más que el límite de préstamos del gobierno. Sin embargo, las calificaciones son más rígidas y las tasas de interés probablemente estén por encima de las tasas del HECM.

Alternativas de financiación a las hipotecas revertidas

En lugar de una hipoteca inversa, los propietarios pueden considerar los préstamos sobre el valor de la vivienda o las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) más populares. Los propietarios de viviendas pueden pedir prestado sobre el valor de sus viviendas siempre que tengan al menos eldel valor líquido de sus viviendas. Estas alternativas no tienen límite de edad. Su préstamo con garantía hipotecaria se basa en una tasa fija y se recibe como un pago único. Pueden recurrir a su línea de crédito de HELOC y pagar intereses, generalmente una tasa variable, solo sobre lo que retiran.

Cómo se compara una hipoteca inversa con una hipoteca tradicional

Los propietarios pueden pedir dinero prestado utilizando su casa como garantía del préstamo mediante hipotecas inversas y tradicionales, y el título de la vivienda permanece a nombre del propietario.

Sin embargo, los prestatarios de un préstamo de hipoteca inversa no tienen que realizar pagos mensuales de la hipoteca, incluidas las tarifas que pueden transferirse al saldo del préstamo. Su responsabilidad por el préstamo se produce cuando ya no viven en la vivienda o si fallecen, y entonces la responsabilidad pasa a los herederos.

Con un préstamo de hipoteca inversa, los propietarios deben utilizar su propiedad como residencia principal, ser responsables del seguro de propiedad, los impuestos a la propiedad y los pagos del seguro de propiedad, y mantener su casa. El incumplimiento de estos requisitos puede provocar que el préstamo se vuelva moroso y potencialmente ejecutado.

Las tasas de interés, principalmente variables para las hipotecas inversas, generalmente se establecen más altas que las de las hipotecas convencionales, que actualmente rondan el 8%, lo que también puede aumentar los saldos de sus préstamos. Las tasas de interés varían según los puntajes crediticios de los propietarios y los prestamistas. Tener un saldo elevado en la tarjeta de crédito puede ser una señal de alerta para los prestamistas.

Cómo se devuelve el préstamo

Una hipoteca inversa no significa que obtendrá dinero gratis. En última instancia, el préstamo, más cualquier gasto incluido en su saldo, debe ser reembolsado por los propietarios o sus herederos. A diferencia de un préstamo tradicional, el monto adeudado por el propietario aumenta con el tiempo mientras que el valor líquido de la vivienda disminuye.

Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los propietarios tienen tres días para cancelar su hipoteca inversa. A medida que las presiones financieras sobre las personas mayores han aumentado con el aumento de la deuda de los consumidores , las hipotecas inversas están aumentando, al igual que las oportunidades para que los estafadores se aprovechen de las personas mayores. Estos préstamos son complejos y costosos y agotan el capital de la propiedad, dejando a las personas mayores con pocas opciones en el futuro.

Personas mayores e hipotecas inversas

Aunque las hipotecas inversas brindan liquidez en sus años dorados, estas hipotecas pueden limitar sus opciones. Por lo general, una hipoteca inversa debe reembolsarse cuando usted fallece debido a su patrimonio o se muda de la casa. A medida que su deuda aumenta, el capital disminuye y puede agotarse, eliminando un activo vital para usted y sus futuros herederos. Es posible que no pueda mudarse a una casa más pequeña, mudarse más cerca de su familia o ir a un centro de vida asistida.